房地产开发环节的税收筹划_房地产开发各阶段税收筹划

房地产开发环节的税收筹划_房地产开发各阶段税收筹划
在房地产开发过程中，各个环节都会产生相应的税收。如果我们能在整个项目开发的前期就进行税收筹划，就可以为企业节约很多成本，使企业实现最大收益。
房地产开发项目从立项到销售的过程中涉及到很多税种，主要有：营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、印花税等。其中土地增值税和企业所得税是房地产开发企业必须缴纳的两个主要税种。
房地产开发环节涉及到的税种较多，由于不同税种在税率、纳税主体以及征收范围等方面存在较大差异，因此房地产企业在进行税收筹划时，应首先考虑到税种的差异性，并结合自身经营特点和资金流向，选择合适的方案进行税收筹划，从而在税收上实现较大的节税收益。
一、立项阶段
在项目立项阶段，如果我们能利用好项目可行性研究报告，将项目的财务指标做得较好，就可以为企业降低开发成本和减少税收支出。具体而言，就是对企业的财务状况、经营成果和现金流量进行分析，分析的内容主要有：产品的市场定位、成本构成、利润分配、风险程度、融资方式等。这些指标需要在可行性研究报告中有所体现。
财务分析是税收筹划的基础。财务分析是企业决策者用来评价和衡量企业经营状况和财务成果的一种分析方法。通过对财务指标进行全面分析，可以发现问题，找出原因，并在此基础上提出解决问题的方案和措施，从而使企业在减轻税收负担的同时，提高经济效益。
二、规划设计阶段
在项目规划设计阶段，我们可以根据项目所在地的实际情况，利用我国相关税收法规的优惠政策，在不影响整体规划设计方案的前提下，尽可能降低开发成本，提高企业盈利水平。
例如：在对某房地产项目进行规划设计时，我们可以将整个项目的土地划分为若干个地块进行分别销售，这样每一块土地都可以享受相应的税收优惠政策，从而降低了企业总体开发成本。另外，如果我们可以在该阶段选择合适的建设地点和建筑风格等，也可以获得相应的税收优惠。
三、建设施工阶段
建设施工阶段是房地产开发的一个重要环节，此阶段发生的业务较多，比如土地征用、拆迁补偿、基础设施建设等，在此阶段主要发生以下两方面的税收筹划：
（1）对取得土地使用权所支付的金额与开发土地面积比例的筹划。虽然《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》对此都有规定，但在实际操作中，由于对该比例缺乏明确的规定，导致很多企业在计算应缴土地增值税时都按照普通标准住宅来计算，使企业应缴纳的土地增值税远远大于实际缴纳的金额。因此，企业应提前做好投资预算，合理安排资金流向，以降低取得土地使用权所支付的金额与开发土地面积的比例。
（2）对房屋拆迁补偿收入与开发项目拆迁规模之间关系的筹划。
四、销售阶段
房地产项目销售阶段主要涉及到增值税、土地增值税和企业所得税等税种。增值税的纳税主体是房地产企业，土地增值税的纳税主体是土地管理部门，企业所得税的纳税主体是企业。
在房地产项目销售过程中，除了应缴税款之外，还有一些容易被忽视的费用，比如“公共配套设施费”，它实际上属于一种附加税，因此不能计入到销售收入中。土地增值税的纳税人是房地产开发企业和土地管理部门，而“公共配套设施费”也不属于印花税的征税范围。因此，房地产企业在销售阶段对此进行税收筹划时可以考虑将“公共配套设施费”从“销售收入”中扣除。